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金融高管讲座系列第十讲::地产与金融

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5月23日晚,金融高管讲座系列第十讲在岭南堂三楼讲学厅举行。合生创展集团执行董事兼财务总监谢宝鑫先生为听众带来一场精彩的房地产金融科普讲座。

 

 

地产发展史与地产金融回顾

以当年在陆军院长的课题上发生的趣事为引子,谢宝鑫先生向大家介绍了中国房地产市场的发展史与地产金融的演变。谢先生认为,在市场化比较充分的领域,我们走过和即将走过的路与欧美国家的经验高度相似。从改革开放初期试点的失败,到福利分房制度终止,再到房地产市场充分市场化与海外资本涌入,我国的房地产市场逐步成为国家的支柱性产业,地产金融也随着金融工具的创新而不断发展。

 

地产分类

提到房地产,很多人想到的是住的房子。其实这只是地产的一类——住宅地产。除此之外,地产还有许多其它的形式。

1.商业地产

最常见的商业地产就是规模较大的商场和写字楼。商业地产很少用于出售,其所有者通常会通过出租地产获取租金来获利。

2.产业地产

简单来说,工业和物流厂房等用于生产活动的地产通常被称为产业地产。由于其租金水平高而造价水平低,产业地产成为盈利最多的地产形式。随着电商的发展,产业地产拥有巨大的市场需求,未来很可能保持较高的回报率。

3.旅游地产

为了方便理解,可以认为旅游地产就是酒店。虽然酒店业看上去营业额很高,但由于酒店的修建价格高,维护成本高,大量的豪华酒店面临亏损。

 

地产行业金融工具的分类

地产行业的融资也可以分为直接融资与间接融资,股权融资与债权融资。在目前的房地产市场上,地产公司有多种融资方式。除了通过资产管理公司、信托和保险公司获得融资外,房地产公司还可以通过发行ABS、ABN等资产证券化产品实现融资需求。由于地产行业的资金需求巨大,几乎所有的金融工具都会得到运用,而且能得到较高的收益。

 

地产金融的运行逻辑

通常大的地产公司都在意公司的利润表和现金流量表。

在住宅地产市场中,两种公司的运营模式是完全不同的。一类是像恒大和碧桂园等高周转的公司。它们把市场规模和占有率放在第一位,希望尽可能缩短房地产销售的周期。做到体量大而不倒是这类企业的基本逻辑。另一类则是像新鸿基等紧盯利润表的公司。它们的开发周期非常慢,主要依靠高于利息费用的房价增幅来盈利。

谢宝鑫先生认为,目前中国大部分地区的住宅供应存在结构性过剩的倾向,房地产的需求不可能一直保持高的水平,长期来看,高周转率的经营模式很可能难以维持。

除此之外,目前房地产市场的杠杆率非常高,由于夹层贷款和地产基金的存在,开发商可以用很低的资金来完成项目开发。在这种情况下,即使单位利润很低,由于大部分资金来源于杠杆,开发商的真实利润依然客观。同时,由于杠杆带来的风险,金融机构(真正的投资者)都不希望房价下跌。房地产市场是政府货币政策的泄洪区,房地产收入超过了许多地方政府财政收入的一半,政府被“绑架”了。在这些情况叠加下,房价便一直居高不下,却蕴含着巨大的风险。

最后,谢先生还通过辉山乳业和其它商业地产的案例,为听众们简单讲解了房地产金融的创新、商业地产重资产的轻资产化、房地产市场的估值方法和一些常用的金融工具。

 

 

精彩问答:

Q: 房地产市场目前已经积压了大量的超发货币,请问政府应该怎么解决这个问题?

A: 政府需要设立一个长效机制来保证房价在一个安全的通道内平稳上涨。在这方面,我们可以借鉴国外的做法,例如征收房产税。征收房产税能使房屋的持有成本大幅提高,能够使房价回归到一个较为合理的范围。

 

Q: 为什么银行愿意借债给房地产公司而不愿意买它的股票呢?

A: 银行之所以愿意提前将未来的现金流一次性贷给房地产公司,是因为有应收账款或资产作为质押或抵押,其中存在的风险是可以测量与评估的。但是股权是没有任何抵押或质押的。当股票波动比较大时,股权的价值具有非常大的风险。

 

Q:最近国家的一些政策限制了房地产商的融资渠道,请问这会给房地产商和房价带来怎么样的影响?

A:这种影响是显而易见的,由于短期信用债的关停,会造成未来几年房地产商的还债压力很大。为此,发展商只能加快存货的周转速度,通过降低房价来筹集资金还债。政府希望通过这样一种机制使得房价阶段性地稳定下来。

 

Q:请问您怎么看待“刚性需求”这个概念?

A:在一线城市,因为人口持续增长,刚性需求会一直存在并持续增长。但是在其它城市这个概念是有问题的,因为人口的持续净流出有可能使得“刚需”消失。

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